Dejar de alquilar o dar el paso hacia la primera propiedad requiere analizar variables que van más allá de cuánto cuesta un inmueble. La tasa de interés, el sistema de amortización en Unidades de Valor Adquisitivo y el nivel de ingresos familiares exigido por las entidades bancarias, son algunos de los puntos que se deben evaluar.
Lo positivo, es que las simulaciones elaboradas sobre las líneas de crédito vigentes permiten conocer en detalle cada una de esas variables. Para dar un ejemplo concreto, Infobae analizó las condiciones necesarias para acceder a un préstamo para adquirir un inmueble cotizado en 100.000 dólares, en base al simulador publicado por el Banco Nación. El esquema de financiamiento estipulado por esa entidad financiera contempla una cobertura máxima del 75% del valor total de la propiedad, fijado a la cotización oficial de la divisa estadounidense.
Bajo este parámetro, el crédito máximo a solicitar para el ejemplo elegido asciende a $115.125.000 (75 mil dólares), teniendo en cuenta la cotización actual del dólar ($1.535,00 en Banco Nación), y el valor total del departamento alcanza los 153.500.000 pesos. En consecuencia, la persona solicitante debe disponer previamente del 25% restante del valor de la propiedad en concepto de ahorro previo, lo que implica contar con $38.375.000 en moneda nacional o su equivalente de USD 25.000 antes de iniciar el trámite formal.
Para aquellos solicitantes que perciben sus haberes mensuales a través de una cuenta en el Banco de la Nación Argentina, las condiciones financieras resultan sustancialmente más accesibles en comparación con el público general. En estas operaciones se aplica una Tasa Nominal Anual del 6,70%, con una Tasa Efectiva Mensual del 0,56%. El Costo Financiero Total, expresado en Tasa Efectiva Anual, se ubica en el 9,42 por ciento.
En un plan de pago proyectado a un plazo de 20 años, la cuota inicial en pesos se sitúa en $1.039.124, equivalente a 483,19 UVAs. Debido a que la reglamentación bancaria determina de manera estricta que la cuota no puede comprometer más del 25% de los ingresos del grupo familiar, el monto neto total exigido para calificar -sumando titular y posibles codeudores- alcanza los $4.156.497 mensuales.
A su vez, las normas operativas imponen un piso de aportes dentro del grupo solicitante: los titulares directos del préstamo deben acreditar al menos la mitad del monto requerido. En este esquema a dos décadas, los ingresos netos mínimos del titular deben ser de $2.078.248 por mes.
Cuando la operación se extiende al plazo máximo de 30 años, el valor de la primera cuota desciende a $929.838 por mes, equivalentes a 432,38 UVAs. La reducción en la cuota inicial impacta de forma directa sobre la exigencia salarial: los ingresos netos familiares necesarios bajan a $3.719.352, mientras que el piso mínimo que deben demostrar los titulares se reduce a $1.859.676 mensuales.
Las tasas y por tanto, el Costo Financiero Total, son las mismas que para los préstamos otorgado a 20 años, siempre que el solicitante cobre su salario en el Banco Nación.
Para los solicitantes que no cobran sus haberes en la institución bancaria, la estructura de costos experimenta una suba considerable. En estos casos, la Tasa Nominal Anual asciende al 12,00% y el Costo Financiero Total en Tasa Efectiva Anual se eleva al 12,80%.
Si se simula un préstamo a 20 años sin ser cliente con acreditación de sueldo, la cuota del primer mes se establece en $2.535.251, lo que representa un valor de 589,45 UVAs. Al aplicar la restricción sobre la afectación máxima de ingresos, el grupo familiar solicitante requiere acreditar haberes netos por un total de $5.070.502 al mes. Por su parte, los ingresos netos mínimos que deben aportar los titulares de la operación se ubican en 2.535.251 pesos.
En el caso de optar por un plazo de reembolso fijado a 30 años sin cobro de haberes en la entidad, la cuota inicial alcanza los $1.184.190, equivalentes a 550,65 UVAs. Para este caso, el umbral de ingresos netos mensuales que debe justificar el conjunto familiar es de $4.736.761, correspondiendo a los titulares acreditar de manera individual un monto no menor a los 2.368.381 pesos.
Como se puede observar, en ese caso la cuota inicial es $254.352 más alta que la que debe pagar una persona que pide el mismo crédito, pero cobrando su salario en ese banco. Eso lleva a que el nivel total de ingresos exigido sea $1.017.409 más alto. Esta condición, de menor costo financiero para los clientes, es una práctica habitual en cualquier entidad financiera.
El sistema de préstamos hipotecarios UVA incorpora mecanismos específicos para mitigar el impacto del desfasaje entre el costo de vida y las remuneraciones de los trabajadores. En las especificaciones de su simulador, la entidad pública detalla: "Si cobras haberes por el BNA y la propiedad que adquirís, construís, ampliás, refaccionás o terminás es una vivienda única y de ocupación permanente con un valor de hasta 210.000 UVAs, podrás adicionar una prima que te permitirá tener la opción de topear la cuota cuando la cuota calculada por UVA supere a la cuota calculada por la variación del índice CVS (Coeficiente de variación salarial)".
Respecto a la modalidad de cálculo de este instrumento de cobertura opcional, la institución bancaria puntualiza formalmente que "el costo de esta prima surgirá de la diferencia entre una cuota calculada con la tasa pactada en la operación y una cuota con un adicional de 2 p.p.a. sobre la misma, obteniéndose un valor de referencia en UVAs para incorporar a las cuotas que se mantendrá fijo durante la vigencia del préstamo".
Este tope busca amortiguar eventuales descalces salariales en contextos de aceleración de precios. Sin embargo, para acceder al beneficio resulta indispensable cumplir con las condiciones fijadas: acreditar el sueldo en el banco y que el destino del financiamiento sea de forma exclusiva una vivienda única y permanente que no supere el valor tope expresado en Unidades de Valor Adquisitivo.
